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第71章（第2页）

他总结了今年上半年的楼市：“根据对市场的分析和现在中国发展阶段房地产的作用，总体来说，出现小拐点可能性很大，大拐点可能性很小，当然不排除少数城市出现大拐点，因为房地产市场是区域性的市场。

但是宏观态势来看，整体房价涨得很快，不是理性的，现在增幅下降也是一种理性。”

他接着分析2008年下半年的趋势：“对于今年下半年的房地产走势，不少开发商和专家都认为行业仍处于‘理性回归’阶段。

经过2007年下半年以来的市场清冷，以及各种宏观政策效应的集体爆发，应该说房地产业从各方面都得到足够的教训，所以下半年应该还是处于理性回归阶段，2007年的市场火爆情况不可能再出现。

未来6-12个月内，全国房地产市场将会出现不同的走势。

比如说，沿海地区、也就是近几年价格上涨比较快的城市一定会有调整；而二线、三线或四线城市，由于房价稳定小幅增长，所以何谈大跌？”

朱建锋讲述鹿城西部规划和西部楼市分析：“鹿城西部在规划中被定义为‘生态居住区’以及‘阳澄湖观光旅游区’，是集大学园区、教育文化、商业、居住为一体的区域。

自从市政府提出‘产业向东，居住向西’的片区发展方向之后，西部土地开发热闹起来。

现在的马鞍山西路沿线及巴城等镇，生态型居住区域局面已经形成……”

市政规划和市场方面，他确实了解得很透彻：“西部由原来的交通和配套设施的相对简单，到现在的渐趋健全完善，体育中心、森林公园、大学城的落成，规划中的休闲、商业、文化基地，以及2010年即将建成通车的沪宁城际轻轨‘鹿城站’，都将吸引大批开发商不断涌入，使西部逐渐成为‘鹿城高档居住区’的代名词……”

在产品形态和房价房价方面，他说：“目前西部楼盘的物业形态基本以小高层和高层为主，部分楼盘兼有花园洋房和别墅。

小高层目前的价格范围在3700-5500元平方米，均价在4600元平方米左右。

小高层因配套设施齐全、景观好、档次高，逐渐得到市民的认可与接受，也因单价适中、户型面积合理，销售良好……”

他总结道：“根据市场调研分析，有60%-70%的人在二次置业时都会选择小高层或高层房。

西部的开发和建设已经如火如荼，前进西路已经有很多项目进驻，但还有很多土地尚未规划和招标，丰富的土地资源蕴含丰富的发展契机。

西部的市政配套也在逐步成熟和完善，森林公园、体育中心、大学城的建设和欧尚、家乐福等商业的进驻，将吸引越来越多的人居住在西部。”

苏摇接过话头讲解住宅产品定位：“目前，西部楼市供应的二三房比例约为80%，一房仅为7.8%，也就是说，西部楼市以自住客居多，占到七八成的比例。

在广告需求上，西部楼盘大多诉求生态自然、大学城体育中心、交通便利等等。

如果本项目遵循西部楼市现有的产品、广告诉求，就会淹没在众多楼盘之中，类似的产品，相似的广告，相同风格的企划包装。

这样一来，本项目将会遇到很大的销售阻力，无法从众多‘长相相似’的楼盘中跳脱出来，更无法突出市场重围……”

她讲到户型规划建议：“我们建议设定60%的投资客、40%的自住客，抓住市场空白点，稳稳抓住西部楼市潜伏的投资客。

建议规划小户型产品，先期推出，以区隔市场，一炮打响。

二三房为辅助产品，满足目标客户的各类需求……”

她接着说区域商业概况：“本项目区域人流方面，半径一公里内固定人潮约有10万人，超过全市人均密度3-4倍。

人均收入5000元左右，高于全市平均水平20-30%。

区域商业业态相近，规划有世界零售巨头家乐福和欧尚，市场定位相近，属于中端水平，但只解决西部人口的日常生活购物问题。

需求方面，大型商业项目的激烈竞争会吸引大量的消费者，而同质化会使得高层次消费者的需求无法满足，造成人群外流。

所以，西部版块仍然需要业态更丰富的娱乐、面向中产阶层以上人群的大型时尚休闲中心……”

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