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3232豪宅的价格（第1页）

房子作为一种商品，并不是在生产出来之后才定价的，而是在拿地的时候基本上就有了售价的预估。

在实际拿地之后，经过策划咨询这个环节，图纸上户型都还没画，单价其实就必须有个更详细的设定计划了。

建筑设计师是根据策划咨询的报告，来设计产品的，就像是有了衣服的尺码才开始做衣服一样。

简单的讲，地产策划咨询这个环节，就是预测一两年之后，什么样的房子最畅销，再根据项目具体的定位，将户型配比、产品需要着重打造的亮点等等固化下来。

让建筑设计师体现在产品之中。

境外那家策划咨询公司做完了第一轮汇报之后，项目必须做豪宅的定位得到了千秋万代地产公司上下一致的认可，人家紧接着就给出了户型配比。

这个项目虽然建筑面积有10万平米，不过既然是豪宅，还要有2万多做会所和配套，剩下的8万平米怎么弄其实并不是很难分配。

但是拿到了这个户型配比，公司各部门，尤其是营销部与其他部门却产生了较大的分歧。

庄算心情烦闷旷工两天之后，不得不又回到了办公室，决策一下户型配比的事情。

这个他不敢丝毫懈怠，必须坚持大户型的路数，没有那么大面积的户型，他怎么能做出更加浪费的空间呢

策划公司的建议方案有两个方向，一个是纯粹高品质大户型，整个小区里户型面积从400平米起步，上不封顶，户型也都是三居以上的，不考虑更少的房间那种。

另一个是考虑到国内的购买能力，将户型面积适当调低一些，做点200300平米的普通大户型所谓精品小豪宅，相对降低总价，小区里只选几栋楼作为真正意义上的大豪宅。

在庄算来，这还用想么那肯定是全都要干400平米以上的大户型啦。

他拍拍桌子说道“你们别争了，这事我说了算，就选400平米起步的大户型，小区内总户数控制在200户以内。

无论楼有几层，都必须配电梯，一梯对应一户，最好做出来那种楼王户型每户面积七八百平米，一户一层，每家两个电梯，一个电梯专门给保姆和工人走的。”

设计部总监周帆觉得庄算说的太对了，她在国读的时候

去过有钱同学家的城市高档公寓，人家的户型面积和电梯数就是这个配置。

那还不算是顶尖豪宅呢。

他们要做就做帝都没有的、最高端的，千万不能中庸。

中庸很容易就平庸了。

成本部的郭可贝已经佛了，反正都是干，不管设计成什么样子，户型面积是大是小，在她眼中都是单方成本，不过呢，户型越大项目整体户数越少，户内的基本配置比如厨房卫生间是不是就越少呢那么庄总心心念叨的昂贵厨具、上万一套的自动化淋浴设施，以及十几万一扇的防弹入户门之类的，肯定也会少买几套。

所以，郭可贝觉得还是做大户型吧。

理论上似乎户数越少，成本还能节约一点。

土建成本并不贵，贵的都是装修和家具。

庄算了一眼之前还与自己统一战线，支持追求高品质的营销部总监，不解道“那个谁，邝总监是吧，你说说为什么不同意做大户型国外那些豪宅你也亲自过的，哪有三百平米以下的那种小的都是城市公寓，档次不够的。”

邝总监赔笑的解释道“庄总，这个事要分两个层面。

咱们项目成本投入那么高，单价肯定高，单价高户型面积又大，总价就更高了。

我算了一下，怕是总价太高，客户承受不住，销售速度也慢。”

庄算心说就是要这个效果啊，无人问津卖不出去才行。

不过表面上他还是一本正经的问“邝总监觉得单价多少合适呢”

作为营销部的总监，他一直研究国内的高端居住市场，除了帝都，魔都啊、深市之类的一线大城市，最贵的房子价格是什么构成、怎样的户型配比他都了然于胸。

庄算的问题难不倒他，张口就引用了最近几年的数据，包括策划咨询公司给出的未来价格预期带来的上浮，他咬牙报出了一个自认为的高单价“目前帝都的别墅才卖五万多一平米，咱们不是独栋，而是城市多层。

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