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第20章(第2页)

他热情的接待了温文和嘉年。

温文做了个简单的开场白之后,按照事先的打算想请郭总介绍一下创业的经历,以此打开局面。

没有想到郭总非常的直接,他说那些都是陈谷子烂糠了,就想请专业的顾问帮他分析一下未来房地産行业的走势。

虽然温文也是有备而来,但没有想到郭总对这个问题的关心,已经不加掩饰了。

于是她将自己这些天做的分析娓娓道来。

目前房地産行业形势确实还不错,虽然说大家都对过高的房价和巨大的供应量心存恐惧,但整个市场仍然在买涨不买跌的思维定式驱动下,呈现一片欣欣向荣的景象。

但是盛鑫作为企业,则更应该关注房地産业务的财务状况。

温文拿出了王黎做的房地産业务财务诊断,从报表对比可以明显看到,虽然目前盛鑫房地産业务的利润规模很大,但是这个利润却是没有现金流的利润。

因为盛鑫拿到的住宅开发项目,多数都捆绑了不可售的资産,比如配套商业、办公,甚至还有两个酒店,在这些方面的资金投入短期内无法收回。

此外,住宅的底商和车位销售速度也非常的缓慢。

这些就共同导致虽然住宅销售部分有较高的账面利润,但是并没有形成真正的净现金流入。

整个资金循环几乎只够把上个项目买地的钱拿回来,又紧接着要投入到下一个项目的买地,同时还需要高杠杆的进行融资。

所以房地産板块并没有挣到实际的真金白银,反而让集团背上了债务。

在这样的情况下,如果市场不发生波动,确实可以保持表面上的繁荣。

但如果一旦住宅量价出现下跌,这个脆弱的资金循环就有可能断裂。

郭总认真的听着温文的分析,连连点头称是。

他说:“我也发现房地産板块虽然报表很好看,但实际上给公司贡献的现金是比较有限的。

我的大女婿总是跟我讲,他赚到的钱都已经用来再投资了,现在正是做大规模的好时机。

实际上我们做实业的看重的是资金的流动性,像他这样将大量的资金都固化在房子上,我非常没有安全感。”

温文表示赞同郭总的说法,她又提到了一个点,就是盛鑫现在的房地産业务基本都布局在江浙的县城,虽然这些县的经济很发达,但是人口流出也比较厉害,现在这麽大的供应量未来很难支撑,所以从布局上也有一定的风险。

郭总也是真的头疼,大女婿和他一起打拼过多年,感情胜似父子,他很难直接对地産业务喊停,他问温文那你有什麽建议?

温文也明白,不能直接急剎车,她提出了两条缓兵之计:一是要求地産板块对手头的存货和固定资産做处置,以便轻装上阵;二是从县级市场上尽快抽离,伺机进入人口净流入的一线和新一线城市,并且尽量只做纯住宅项目。

“那你的意思是我们还可以再继续做一段时间房地産喽?”

温文笑着解释到:“这两条执行起来的难度比较大,要想把现在手里的资産都清掉,需要好几年的功夫,而进入一线城市,难度也是很大的。

所以这两条的提出,是让地産业务放缓扩张,还能用来帮助您堵住悠悠衆口。”

郭总笑了笑说:“嗯非常好,看来我这个顾问没有白请啊!”

嘉年在旁边听着也非常的开心,温文真是很善于用人,王黎这小子发现了公司房地産业务的财务问题,再加上温文对行业的深刻理解,今天他们得到了郭总这麽高的评价,未来项目的推进一定会非常的顺利了。

等最后要离开郭总办公室的时候,嘉年突然灵光一现,掏出手机对郭总说:“郭总我非常崇拜您,我可以加一个您的微信吗?”

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