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第59章 房子估价（第2页）

通过计算，如果张三要投资这套房子，那么月租金每个月就需要2万才可以投资，

一套房子有没有投资价值好，价格是多少？我们随时是可以计算出来的，至于房价能不能跌76，这个真不好说，香港的房价从1997年到2003年跌了70，以上日本的房价199一年当年的70，

实现财务自由的工具，又不是只有房子，何必跟房子较劲呢，假如张三就认定要投资房子，海外的reits也是可以考虑的呀。

张三通过reits就可以投资香港，新加坡，日本，韩国，马来西亚，印度加拿大，美国，澳大利亚，法国，英国德国等国家的房产，毕竟有些国家的房地产市场目前是没有泡沫的。

第4大步骤买入房产

等走到这一步的时候，你一定是选出了好的房子，也等了好的价格，买入房子会涉及到很多细节性的问题，光这些细节性的问题也可能写一本书，好在这些细节的问题，房地产经纪人都能为我们解决，这你就不讲了，

我们之所以给房地产经纪人支付佣金，就是要让他们来帮我们解决这些细节问题的，

买房注意的事项；一产权有问题的房子不买，

我们只考虑70年产权的商品房，其他类型的房子不考虑，有些房子价格可能很便宜，但是产权有问题，这种房子风险非常大，坚决不买，

市场上有些专门投资法拍房的投资者也取得了不错的收益，像这种对于专业技能要求很高的投资项目，就不在我们的考虑范围之内，

我们只需要用最简单的方法去实现财务自由技术含量较高的投资项目还是留给那些职业投资者吧，

2房龄大于15年不买

房龄大于15年的房子不买，后期不好卖。

原因我们在前面已经提到过了，有些好房子在我们选出来以后，可能要等几年以后才会出现好的价格，等到好价格出现的时候，房龄可能已经大于15年了，

所以我们不仅要在选择好房子的时候考虑房龄，在买房子的时候更需要考虑房龄，

3不是精装修不买

目前市场上有很多没有装修的二手房，如果自住买这样的房子，按自己喜欢的风格装修是一个不错的选择，但是我们买房子是用来投资的，买了以后马上能出租掉才是最好的选择，

如果买了毛坯房，自己要先装修才能出租，这中间装修就要耽误几个月时间，另外还需要花一大笔费用和大量精力，

而精装修的二手房会为我们提供大量的时间金钱和精力，精装修的房子原房东已经使用过几年，装修拆旧基本也拆完了，房屋总价不会比毛坯房高多少，

但是这个装修未来很有可能还用10年，这样就相当于节省了一笔不小的初始投资，增加了投资回报率。

4贷款比例低于50不买

贷款比例低于50，贷款期限小于15年的房子不买，我们投资房子要尽可能的去利用银行的资金来提升投资回报率，

如果说直接持有房子和通过reits间接持有房子相对有什么优势的话，那就是直接持有房子，可以向银行贷款增加杠杆，提高收益率，如果贷款比例低于50，我们还不如直接投资reits来点简单容易，

5空置率大于20不买

虽然选择好房子的时候，我们已经考虑过空置率了，但是买房子的时候空置率可能已经出现了变化，我们还是需要重新考虑一下，空置率高于20的区域不买。

6感觉不好不买

其他一切都好，如果感觉很不好，也不能算是好房子，一般情况下好的感觉不一定可靠，但是不好的感觉是真的比较不可靠的。

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